Worum geht’s?

Mit dem Anwendungsschreiben vom 21.05.2025, das in allen offenen Fällen anwendbar ist, nimmt das Bundesministeriums der Finanzen (BMF) erstmals ausführlich zu den einzelnen Voraussetzungen der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG Stellung.

Hintergrund

Die Sonderabschreibung kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2023 oder nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 01. Oktober 2029 gestellt bzw. getätigt wurde oder noch wird. Nicht entscheidend ist hingegen das Datum des Kaufvertrags. steht damit in einem erkennbaren Widerspruch zur EuGH-Entscheidung.

Förderobjekt

Für die Sonderabschreibung gem. § 7b EStG ist erforderlich, dass eine neue Wohnung vorliegt. Dies kann insbesondere durch den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser, den Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen oder die Aufstockung oder den Anbau auf oder an einem bestehenden Gebäude entstehen. Im Fall des Erwerbs gilt die Wohnung nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

Nutzungsvoraussetzungen

Die begünstigte Wohnung muss der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Eine Selbstnutzung ist nicht erlaubt. Eine Aufteilung zwischen entgeltlicher Überlassung und unentgeltlicher ist allerdings möglich. Die Wohnung muss entweder unbefristet oder mindestens für einen Zeitraum von einem Jahr mietvertraglich überlassen werden. Ausgeschlossen ist die Überlassung zur vorübergehenden Beherbergung von Personen.

Abschreibungsfähige Anschaffungs- und Herstellungskosten

Anschaffungskosten einer Wohnung sind alle der Wohnung einzeln zuzuordnenden Aufwendungen, die geleistet werden, um eine Wohnung zu erwerben und sie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Ferner gelten auch Nebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten als Anschaffungskosten der Wohnung.

Herstellungskosten einer Wohnung sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes bzw. Wirtschaftsgutes entstehen. Zu den Herstellungskosten gehören auch anschaffungsnahe Herstellungskosten .

Aufwendungen für den Grund und Boden sowie die hierauf entfallenden Anschaffungsnebenkosten stellen hingegen keine abschreibungsfähigen Aufwendungen dar.

Baukostenobergrenze

Grundsätzlich dürfen die Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht mehr als 3.000 € je qm Wohnfläche betragen. Sofern die Wohnung in einem Gebäude liegt, das die Kriterien eines „Effizienzhauses 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt, erhöht sich die Grenze auf 5.200 € je qm Wohnfläche. Höhere abschreibungsfähige Kosten führen zum vollständigen Ausschluss der Sonderabschreibung.

Begünstigungszeitraum und Höhe der Abschreibung

Die Sonderabschreibung kann mit bis zu 5% der Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und den folgenden drei Jahren in Anspruch genommen werden.

Einhalten der Nutzungsvoraussetzungen

Die begünstigte Wohnung muss nachweisbar im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Innerhalb dieses Nutzungszeitraums darf die Wohnung veräußert werden, solange die Veräußerung der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt und der Veräußerer nachweist, dass die Wohnung auch beim Erwerber entgeltliche zu fremden Wohnzwecken genutzt wird.

Beihilfevorschriften

Die Sonderabschreibung kann nur in Anspruch genommen werden, solange sie nicht die Beihilfehöchstbeträge der De-minimis oder DAWI-de-minimis-Verordnung überschreitet (vgl. das Berechnungsschema auf der Homepage des Bundesministeriums der Finanzen).

Rückgängigmachen der Sonderabschreibung

Wird eine begünstigte Wohnung, für die die Sonderabschreibung in Anspruch genommen wurde, innerhalb des zehnjährigen Nutzungszeitraums dem Mietwohnungsmarkt entzogen oder veräußert, ohne dass der Veräußerungsgewinn der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt, oder wird die Baukostenobergrenze nachträglich innerhalb der ersten drei Kalenderjahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten, ist die in Anspruch genommene Sonderabschreibung in voller Höhe verzinslich rückgängig zu machen und die bisher in Anspruch genommene Abschreibung entsprechend anzupassen

Folgen

Das Bundesministerium der Finanzen stellt zwar zusätzlich zum Berechnungsschema auch Checklisten für die verschiedenen Förderzeiträume zur Verfügung, aber um die Abschreibung bestmöglich nutzen zu können, empfiehlt sich eine individuelle steuerliche Beratung.