Abschreibung von Gebäuden. Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.

BMF-Schreiben vom 01.12.2025

Gebäude werden steuerlich grundsätzlich nach typisierten AfA-Sätzen und damit nach einer typisierten Nutzungsdauer abgeschrieben. Nur wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die gesetzlich angenommene ist, kann nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abgeschrieben werden, sofern diese nachgewiesen werden kann.

Die bisherige Verwaltungsauffassung hatte den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer von Gebäuden stark eingeschränkt, da sie nur öffentlich bestellte und DIN-zertifizierte Gutachter zugelassen und Bewertungsmethoden nach der ImmoWertV pauschal ausgeschlossen hat.

Das BMF hat sein bisheriges Schreiben vom 22.02.2023 aufgehoben.

Mit Aufhebung dieses Schreibens hat sich die Finanzverwaltung der BFH-Rechtsprechung (u. a. v. 28.07.2021 – IX R 25/19 und v. 07.10.2025 – IX R 26/24) angeschlossen.

Steuerpflichtige können dadurch gegenüber der Finanzverwaltung eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nun unter Umständen einfach nachweisen.

Nießbrauch im Rahmen von Vermietung und Verpachtung. Entgeltlicher Verzicht auf Nießbrauch bei einem vermieteten Grundstück steuerbar.

BFH, Urteil vom 10.10.2025 – IX R 4/24

Der Nießbraucher erzielt, auch ohne Eigentümerstellung, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Ein Entgelt, das für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchrechts an einem dem Privatvermögen zugehörigen, vermieteten Grundstück bezahlt wird, ist eine steuerbare Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG, sofern der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.

Der Grund liegt darin, dass das Entgelt regelmäßig für entgangene Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung gezahlt wird.

Der BFH hat seine bisherige Rechtsprechung (vgl. BFH v. 25.11.1992 – X R 34/89) aufgehoben, in welcher er Ablösebeträge als nicht steuerbare Vermögensumschichtung ansah.

Das BMF wird seine bisherige Auffassung somit ebenfalls anpassen (vgl. BMF-Schreiben vom 30.09.2013).

Einkünfte aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften gem. § 17 EStG
Steuerberatungskosten keine Veräußerungskosten i. S. des § 17 Abs. 2 EStG

BFH, Urteil vom 09.09.2025 – IX R 12/24

Die Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften gehört grundsätzlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 2 EstG). Sofern der Veräußerer innerhalb der letzten fünf Jahre vor der Veräußerung zu mindestens 1 % an der Kapitalgesellschaft beteiligt war, erzielt er jedoch Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 17 EStG).

Die Steuerberatungskosten, die für die Ermittlung des Gewinns aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften i. S. des § 17 EStG anfallen, sind keine Veräußerungskosten im Sinne dieser Vorschrift.

Hintergrund ist, dass das auslösende Moment nicht die Veräußerung selbst, sondern die Erfüllung der damit einhergehenden Erklärungspflicht ist. Etwas anderes gilt nur für Beratungskosten in unmittelbaren Zusammenhang mit der Veräußerung.

Dieses Urteil hat wohl auch Auswirkung auf die Behandlung derartiger Steuerberatungskosten hinsichtlich der Ermittlung der Einkünfte nach § 16 Abs. 2 EStG (Veräußerung oder Aufgabe des gesamten Betriebs bzw. des gesamten Mitunternehmeranteils), nach § 8b Abs. 2 Satz 2 KStG (Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften durch eine Kapitalgesellschaft) und auf private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG).

Die Sonderinformation als PDF-Datei finden Sie hier.