Die Insolvenz eines Mieters stellt für Vermieter regelmäßig ein erhebliches wirtschaftliches Risiko dar. Forderungen aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens können grundsätzlich nur als Insolvenzforderungen geltend gemacht werden und werden daher häufig lediglich quotal befriedigt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. Juni 2026, Az. IX ZR 149/25, die Rechtsstellung des Vermieters bei der Verwertung und Wiederauffüllung einer Mietsicherheit deutlich gestärkt. Der Anspruch des Vermieters auf Wiederauffüllung ist keine Insolvenzforderung, wenn die wiederaufzufüllende Sicherheit allein der Absicherung von Verbindlichkeiten dient, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens neu entstehen.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter die in Form einer Versicherungsbürgschaft gestellte Mietsicherheit nach Insolvenzeröffnung in Anspruch genommen und mit rückständigen Mieten aus der Zeit vor Verfahrenseröffnung verrechnet. Der Mietvertrag verpflichtete den Mieter, eine während der Mietzeit in Anspruch genommene Sicherheit unverzüglich auf den ursprünglichen Betrag aufzufüllen.

Da die ursprünglichen Mietrückstände durch die Verwertung der Sicherheit und weitere Gutschriften vollständig getilgt worden waren, diente die wiederaufzufüllende Sicherheit nur noch der Absicherung der aufgrund der Fortführung des Mietverhältnisses neu entstehenden Verbindlichkeiten. Der Wiederauffüllungsanspruch war daher keine einfache Insolvenzforderung und wurde weder auf die Insolvenzquote beschränkt noch durch den lediglich Insolvenzforderungen erfassenden Insolvenzplan reduziert.

Die Entscheidung erhöht den insolvenzrechtlichen Wert einer wirksam vereinbarten und tatsächlich bestellten Mietsicherheit erheblich. Der Vermieter kann die ursprüngliche Sicherheit zur Tilgung von Altforderungen einsetzen und anschließend deren Wiederauffüllung zur Absicherung neuer Forderungen verlangen. Wirtschaftlich kann die Sicherheit damit während der Vertragslaufzeit mehrfach eingesetzt werden. Das insgesamt realisierte Sicherungsvolumen kann im Einzelfall bis zum Doppelten des ursprünglich vereinbarten Sicherungsbetrags reichen. Eine doppelte Befriedigung derselben Forderung ist damit jedoch nicht verbunden.
Besondere Bedeutung hat die Entscheidung für Intercompany-Mietverträge. Bei konzerninternen Mietverhältnissen wird aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Nähe der Vertragsparteien oftmals auf die Vereinbarung oder tatsächliche Bestellung einer Mietsicherheit verzichtet. Im Insolvenzfall hilft diese Nähebeziehung jedoch nicht weiter. Der Insolvenzverwalter beziehungsweise Sachwalter hat die Interessen des insolventen Mieters und seiner Gläubiger wahrzunehmen; die bisherige konzerninterne Einflussnahmemöglichkeit endet.

Auch bei Intercompany-Mietverträgen sollte daher künftig eine angemessene Mietsicherheit nicht nur vertraglich vereinbart, sondern tatsächlich bestellt werden. Die Sicherheitenvereinbarung sollte dem Vermieter ein klares Verwertungsrecht einräumen und den Mieter ausdrücklich zur unverzüglichen Wiederauffüllung auf den ursprünglichen Sicherungsbetrag verpflichten. Zudem sollte der Sicherungszweck so gefasst werden, dass die wiederaufgefüllte Sicherheit auch die nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens neu entstehenden Ansprüche aus der Fortführung des Mietverhältnisses absichert.

Bestehende Intercompany-Mietverträge, aber auch jeder neu verhandelte Mietvertrag mit Dritten, sollten daher auf die Vereinbarung, tatsächliche Bestellung und insolvenzrechtliche Ausgestaltung der Mietsicherheit überprüft werden. Dabei ist insbesondere darauf zu achten, dass die Verwertungs- und Wiederauffüllungsregelungen eindeutig formuliert sind und eine klare Zuordnung der Sicherheit zu den jeweils gesicherten Forderungen ermöglichen.

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